2021年伊始，物业服务行业就迎来了好消息。据《潇湘晨报》消息，1月15日，荣盛发展旗下物业公司荣万家生活服务股份有限公司正式登陆港交所，成为2021年港交所物业第一股。

据悉，成立于2000的荣万家是地产商荣盛发展控股子公司，目前主要有物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三条业务线。截至2020年6月30日，荣万家共管理272个物业项目，总在管建筑面积为5240万平方米。

紧随荣万家其后，物业第二股也来了。1月13日晚，港交所披露了新希望服务的招股说明书。新希望服务成立于2010年，专为新希望房地产集团开发的物业提供物业管理服务。和荣万家比起，新希望服务的体量就“迷你”多了。截至2020年12月31日，新希望服务在管楼面面积约1020万平方米。而根据克而瑞发布的报告显示，截至2020年12月底，物管企业TOP 100在管面积的门槛值为1386万平方米。

近几年，物业扎推登陆资本市场，房企拆分物业上市成了一件很时髦的事情。房企们纷纷押注物业，难道搞物业比卖房子赚钱了吗？

物业迎来上市潮

2014年6月，彩生活作为“物业第一股”登陆资本市场，拉开了物管行业上市的帷幕。

2019年，物业企业迎来上市潮。这一年共有12家物业企业上市，是2014—2018年上市物业数量的总和。

2020年，物管行业更是迎来上市高峰。据统计，2020年共计18家物业服务企业登陆资本市场，其中H股17家，A股1家。其中10月30日更是创下了两家物业公司到港交所敲钟的盛况，这天世茂集团旗下的世茂服务、合景泰富集团旗下的合景悠活同时上市。2020年，港交所共计上市企业146家，其中物业服务企业占比12.33%，这一数据在2019、2018年分别为4.92%、2.29%。可见，物业服务在资本市场已是炙手可热的状态。据观点指数统计，目前登陆资本市场的内地物业服务企业达到42家，其中港股38家、A股4家

值得一提的是，“碧万恒融”四大房地产头部公司中，除去万科，其他三家的物业企业都已上市。而万科董事长郁亮在2020年10月接受《中国企业家杂志》专访时直言，万科物业一定会上市，只是时间还没确定。

各大房企纷纷拆分物业公司上市的背后，是资本市场对物业服务业的认可度高。2019年——2020年，物业股连涨两年。2020年截至10月底，股市净流入规模约1.5万亿元，是2019年的两倍。目前，物业股平均市盈率在20-50，而地产母公司普遍在5-10。甚至于已经有不少头部开发商的物业股市值超过或者逼近母公司的市值，比如雅生活、绿城服务等。市值上，目前38家港股物业服务企业市值为7301.1亿元，而2019年，这个数字仅为2062.86亿元。

物管行业之所以受到资本青睐，其一，它是轻资产模式。其二，它是服务类行业，受政策影响较小。其三，在资本市场看来，这是一个全新行业。”针对物业企业的突然“出圈”，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江此前在接受媒体专访时如此解释。

争相上市为哪般

为什么这些大大小小的依附于房地产开发商的物业公司突然急着扎推上市呢？

很重要的一点是房企的日子不那么好过了。随着政策收紧，房企面临着拿地难、融资难、销售难等一系列问题。一些熬不下去的中小房企已经倒下。据不完全统计，截至2020年10月31日，全国已有453家房企发布破产公告。原先粗犷的、单一的发展模式难以为继，房地产开发商不得不在精细化运作的同时谋求多元化发展。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授就认为：“在楼市进入存量时代之后，尤其在从严调控和疫情下，房企经营举步维艰，很难实现盈利，所以，不得不转型，或者进行多元化经营。”

在多元化的道路上，房地产巨头纷纷跨界，比如万科养猪，恒大造汽车。新希望集团董事长刘永好在中国畜牧行业高质量发展论坛上公开表示：“全国范围内已经有超1000家房企转行养猪”。这个数字听上去有点疯狂。但天眼查专业版数据显示，我国目前确实有1400余家经验范围同时包含“猪”和“房地产”。当存量房的比重已经超过增量房，对配套的服务设施、物业设施的需求将是巨大的，从这个意义上讲，原本属于附属板块的物业服务有拆分出来独当一面的必要。所以，物业就成为房企多元化战略中一种顺其自然的选择。

物业股集中上市也与“三道红线”的出台有关。2020年8月底，央行和住建部对房企提出了于2021年1月1日起实施的“三道红线”要求，分别是1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。在这样的背景下，房企拆分物业板块上市变得更为迫切了，分拆新业务成为一种去杠杆的操作方式。“三道红线为标志的金融监管政策，更令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段。”中信证券指出，三道红线之下，无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟，部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益，以达到改善资产负债率和净负债率的目的。

另一个诱惑房企拆分物业的关键因素是资本市场给与物业管理行业的高估值。

贝壳研究院高级分析师潘浩就表示：“2019年之前，物管公司分拆上市主要是期待轻资产板块快速发展，但物业管理行业的高估值，成为引发2020年物业上市潮另一关键诱因。”

 

物业服务的未来

依托地产开发商庞大的楼盘存量，物业企业确实大有可为，且轻资产运作的模式也能提高风险抵抗力。

物业企业一般有两大营收来源，一是基础物业服务，二是增值服务。前者占据营收重头，但利润率较低，多数头部物业企业的毛利率不足20%。对于物业企业来说，增值服务才是未来的重头戏。社区是天然优质的“私域流量”，基于这一“私域流量”的增值服务想象空间巨大。物管企业如果能够提供优质的基础物业管理服务，就等于搭建起了物管企业与社区间的桥梁纽带。在这样的前提下，物管企业就可以在业主的痛点和匹配需求间找到商业机会。

一个可圈可点的案例是龙湖智慧服务，因为多年贴心的基础物业服务，公司赢得了小区业主的一致肯定。在此基础上，龙湖智慧服务通过自主经营、平台整合等形式，为业主提供房屋租售、美居家政、旅游服务、优选好物等多样性的增值服务。

政府对物业服务行业的支持力度也在加大。2021年1月5日，住建部、发改委等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，提出加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级。政策的出台，既是为了规范行业健康发展，也是为了鼓励物管公司注重提升服务能力，加快对增值服务的探索，让整个行业发展水平得以提升。

诚然，物业行业的重塑与出圈是有着坚实基础的，未来发展潜力也确实可期，但这一切的前提在于，物业公司需要具备做好基础物业管理和服务工作的能力。

挑战在上市之后

物极必反。随着大量新股上市，物业板块选手增多，市场稀缺性减少，资本市场也愈发理性。2020年下半年以来，物业板块股价已经出现了明显转向，股价下跌、新股破发、估值回调等情况成为常态。且整个整个物管行业两极分化的现象也十分明显，强者愈强弱者愈弱。

2020年第四季度，有26只物业股股价下跌。第四季度上市的10只股票中，有4只上市首日破发，佳源服务、世茂服务尽管在上市当日保住了发行价，但盘中也一度遭遇破发。而股价涨跌基本与物管公司的规模成正比。克而瑞数据显示，，截至2020年12月31日，股价累计大涨的物业股在管面积多在1亿平方米以上，股价累计大跌的物业股在管面积最大仅1千万平方米左右。这种两级分化也体现在营收和市值上。2020年上半年，一边是碧桂园服务的营收高达62.7亿元，是行业平均线13.3亿元的近5倍。一边是诸如正荣服务、滨江服务等物管企业上半年的营收还不足5亿元。截至2020年12月31日，碧桂园服务以1538亿元的市值成为绝对的老大，恒大物业、华润万象生活紧跟其后，市值垫底的烨星集团市值只有4.13亿。

但颇具规模的物管企业毕竟是少数，大多数体量还是比较小的，比如像刚上市的荣万家总在管建筑面积为5240万平方米，而即将上市新希望服务在管楼面面积仅为1020万平方米。因此，沦为尴尬的“僵尸股”成了大多数物业股的命运，上市破发、股价大跌，交易不活跃，估值还不如上市前。不少上市的物管企业为扩大规模，占据更多市场份额，已经开启了收购兼并之路。荣万家表示，募集资金中，约60.0%将用作物色严格筛选的战略投资及收购机会，新希望服务也将“战略收购及投资”列为募集资金的首项用途，寄希望于通过收并购达成规模扩张的目的。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，随着港交所计划提高上市门槛，更多中小物业公司或将放弃独立上市，物企并购高峰期即将到来。当上市物管企业都将IPO募集资金的大头用来收购兼并、战略扩张时，未上市的质量参差不齐的中小物业公司就成了一种稀缺资源。克而瑞物管研究员李斌就直言：“且不说逐渐高企的并购成本，中小物企是否有机会物色到心仪的标的，恐怕都是问题。根据我们在行业内的了解，目前已上市的中小物企已经遇到标的企业估值虚高、同一标的被十几家上市‘同行’相中的情况，并购压力可见一斑。”

上市潮仍在继续，据中指院统计数据，目前有20余家物业企业在准备上市进程中。可以预见，物业行业还将混乱一阵子，有更多泡沫等待被刺破